Cannes et son arrière-pays affichent en ce début 2026 les caractéristiques d'un marché structuré et équilibré. Portée par son rayonnement international, Cannes demeure en effet l'un des piliers français de l'immobilier de luxe. Connectée aux grandes capitales européennes via les aéroports de Nice Côte d'Azur et Cannes-Mandelieu, la ville attire une clientèle mondiale en quête de résidences secondaires haut de gamme dans un environnement naturel préservé et une région à l'art de vivre inégalé. Les quartiers de la Croisette, de la Californie ou de Super Cannes concentrent la demande pour des appartements avec vue mer et des villas contemporaines. Les prix - stabilisés à un niveau élevé - s'y établissent autour de 17 000 €/m² pour le haut de gamme et peuvent atteindre 35 000 €/m² pour les biens d'exception, dans un marché globalement stable. Les acquéreurs privilégient des biens « prêts à vivre », avec prestations premium, terrasses et vues dégagées. Les villas pied dans l'eau, extrêmement rares, continuent de susciter une forte compétition.
En parallèle, l'arrière-pays cannois - Mougins, Valbonne, Saint-Paul de Vence - séduit pour sa qualité de vie au quotidien et sa discrétion. Les propriétés de 250 à 300 m² avec piscine s'y négocient entre 1,2 et 2,5 millions d'euros, illustrant une recherche accrue d'espace et de tranquillité. Plus confidentielle, Théoule-sur-Mer affiche des valeurs pouvant atteindre 32 500 €/m² pour les biens les plus exclusifs.
Dans l'est des Alpes-Maritimes, Nice attire pour sa part une clientèle diversifiée, à la fois familiale et jeune, française ou étrangère. Notamment dans les quartiers de Cimiez et du Mont-Boron, prisés pour leurs vues et leur qualité de vie. Les prix y avoisinent 10 500 €/m² pour le haut de gamme, tandis que Beaulieu-sur-Mer et Villefranche-sur-Mer atteignent environ 15 000 €/m². Mais c'est à Saint-Jean-Cap-Ferrat que le marché atteint ses sommets : véritable enclave d'ultra-luxe, la presqu'île enregistre des prix pouvant atteindre 50 000 €/m², voire davantage pour des transactions off-market. Dans ce secteur, la rareté foncière et l'exclusivité des emplacements garantissent une valorisation à long terme. La clientèle, composée de grandes fortunes internationales, privilégie la discrétion et les biens patrimoniaux d'exception.
Saint-Tropez et le Var : les différentes facettes d'un luxe familial et festif
Dans le Var, le golfe de Saint-Tropez et le port qui lui a donné son nom restent une référence mondiale pour les aficionados d'un art de vivre festif et raffiné, qu'ils soient français, nord-européens ou américains. La légende de Saint-Tropez garde tout son prestige génération après génération : les biens d'exception y dépassent régulièrement 15 à 30 millions d'euros, certains atteignant jusqu'à 85 millions, soutenus par une clientèle internationale fidèle. Les prix s'établissent autour de 17 000 €/m² pour le haut de gamme et jusqu'à 39 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux, avec une tendance stable au 1er semestre 2026.
De l'autre côté du golfe, Sainte-Maxime propose une alternative plus accessible, autour de 9 200 €/m², tout en bénéficiant d'une forte demande de la part de la clientèle étrangère, notamment pour les propriétés familiales. Saint-Raphaël, enfin, affiche des prix proches de 8 500 €/m², avec une clientèle majoritairement française et une demande régulière. De façon générale, depuis 2024, le retour marqué des acheteurs américains sur le littoral varois confirme l'attractivité internationale de la French Riviera.