À Paris, après deux années de correction ayant entraîné une baisse des prix d'environ 10 %, le marché semble retrouver un niveau d'activité acceptable. Le mois de mai 2026 a ainsi atteint des sommets côté chiffre d'affaires pour les bureaux BARNES intra-muros (lire p. 8). Le retour des acquéreurs internationaux et la stabilisation des prix ont permis cette relance. Le marché reste toutefois profondément segmenté : autour de 14 140 €/m² pour les biens de qualité, environ 20 000 €/m² pour le haut de gamme et jusqu'à 27 500 €/m² pour le prestige. Les biens « clés en main » et idéalement situés se vendent rapidement, tandis que ceux nécessitant des travaux subissent des ajustements plus marqués.
Sur le littoral, la rareté de l'offre soutient durablement les valeurs. Le Bassin d'Arcachon, le Cap Ferret ou la Côte basque affichent des niveaux élevés, avec des pointes à 30 000 voire 40 000 €/m² pour les biens les mieux situés. Après plusieurs années de hausse, ces marchés entrent dans une phase de normalisation, marquée par une stabilisation de la demande et une sélection accrue des acquéreurs.
Sur la Côte d'Azur, le marché confirme son statut de référence mondiale. De Cannes à Saint-Jean-Cap-Ferrat, la demande internationale reste soutenue pour des biens rares, avec des prix pouvant atteindre 50 000 €/m². Dans le golfe de Saint-Tropez, certaines propriétés dépassent plusieurs dizaines de millions d'euros. La stabilité des prix et la montée en gamme témoignent d'un marché structuré par l'ultra-luxe, où la rareté foncière garantit une valorisation à long terme.
Dans les Alpes françaises, l'immobilier de prestige s'impose aujourd'hui comme une classe d'actifs à part entière. Courchevel, Méribel ou Megève concentrent une clientèle internationale en quête d'un investissement hybride, mêlant plaisir, rendement locatif et valorisation patrimoniale. Les prix atteignent jusqu'à 50 000 €/m² pour les chalets les plus exclusifs. Chamonix mise pour sa part sur son statut de référence historique de l'alpinisme mondial pour se montrer vivante toute l'année, avec une offre sportive été/hiver doublée d'une programmation gastronomique et culturelle de haut niveau.
En Provence, d'Aix-en-Provence au Luberon et jusqu'au littoral varois, l'attractivité repose sur un art de vivre recherché et une clientèle internationale. Les biens de caractère et les propriétés avec vue restent les plus demandés, dans un marché stable mais exigeant. Enfin, des marchés plus concentrés comme l'Île de Ré ou la Corse revendiquent leur statut de valeurs patrimoniales. Portés par une offre limitée et une forte dimension émotionnelle, ils attirent une clientèle en quête de transmission et de long terme, avec des prix pouvant atteindre 15 000 à 20 000 €/m² pour les biens d'exception.
Les grandes métropoles régionales affichent elles aussi des dynamiques solides après des années 2023 et 2024 en dents de scie. Bordeaux, après une décennie de hausse, entre dans une phase de décrue, avec des prix compris entre 6 560 et 7 400 €/m² pour les biens haut de gamme et jusqu'à 10 000 €/m² pour l'exception. Lyon connaît pour sa part un ajustement autour de 8 000 €/m², tout en conservant un fort entrain économique et locatif.
« Nous entrons dans une phase de maturité et de sélectivité du marché du prestige, qui se réorganise autour de valeurs durables comme la qualité d'emplacement, la rareté, l'excellence architecturale et les services intégrés. Les grandes fortunes ne cherchent plus à multiplier les acquisitions, mais à détenir moins, mieux, et plus intelligemment. L'immobilier devient un refuge rationnel et émotionnel, où se rejoignent patrimoine, transmission et style de vie. Les années 2026 et 2027 s'annoncent donc comme de très beaux millésimes, portées par un retour à la valeur réelle, à la rareté et à la quête de sens qui redéfinit le luxe contemporain. »
Thibault de Saint Vincent, Président de BARNES
« Qu'il s'agisse des grandes villes historiques, des stations de montagne ou des plus beaux sites du littoral, le marché immobilier de prestige français reste contre vents et marées une référence mondiale. Nous voyons se confirmer au premier semestre 2026 une tendance amorcée en 2024 et 2025, avec de grandes fortunes internationales choisissant d'investir en France pour sa sécurité et sa stabilité institutionnelle sur le long terme. En revanche, le marché du haut de gamme familial, par nature tributaire des aléas conjoncturels et politiques, a pu souffrir de prix encore trop élevés. L'année 2026 devrait poursuivre la correction de ceux-ci pour réellement équilibrer l'offre face à la demande. »
Richard Tzipine, Directeur général de BARNES