Thibault de Saint Vincent (président de BARNES) et Heidi Barnes (fondatrice de BARNES) analysent les évolutions du marché de l'immobilier résidentiel haut de gamme à l'aune de l'année écoulée.
Quelles sont les tendances majeures qui ressortent de cette 10e édition du BARNES Global Property Handbook ?
Thibault de Saint Vincent : La tendance majeure est celle que nous avons baptisée « From Resort to Residence ». Des destinations autrefois réservées aux vacances — Marbella, Aspen, Majorque, Whistler — sont devenues des lieux de vie permanents pour une clientèle internationale fortunée. Ce phénomène, amplifié par la pandémie et la généralisation du télétravail, a profondément restructuré les marchés immobiliers locaux.
Heidi Barnes : Ce qui me frappe, c'est la maturité croissante des acheteurs. Il y a dix ans, nos clients cherchaient avant tout la performance financière. Aujourd'hui, ils cherchent le sens. Sens du lieu, sens du patrimoine, sens de la transmission. L'immobilier de prestige est devenu un vecteur de valeurs, pas seulement un actif.
Comment le marché mondial a-t-il évolué en 2025 ?
Thibault de Saint Vincent : L'année 2025 a été une année de consolidation après les turbulences de 2022-2023. Les marchés les plus dynamiques restent ceux qui combinent attractivité fiscale, qualité de vie et sécurité : Madrid, Dubaï, Miami, Marbella. Madrid a particulièrement bien performé — notre bureau local a enregistré une hausse de 40 % de son chiffre d'affaires.
Heidi Barnes : Ce qui distingue les marchés gagnants, c'est leur capacité à offrir un écosystème complet. Ce n'est plus seulement la beauté d'une destination qui attire les acheteurs, c'est la qualité de ses écoles, de ses hôpitaux, de ses connexions aériennes, de sa scène culturelle. Les UHNWI sont devenus très exigeants sur l'ensemble de ces critères.
Quelle est votre analyse du BARNES City Index 2026 ?
Thibault de Saint Vincent : Madrid conserve sa première place pour la deuxième année consécutive. C'est mérité : la ville a su combiner dynamisme économique, qualité de vie, attractivité internationale et marché immobilier accessible par rapport à ses concurrentes européennes. Milan monte en puissance, portée par la flat tax et les Jeux Olympiques. Dubaï reste une valeur sûre pour les investisseurs qui cherchent rendement et cadre de vie.
Heidi Barnes : Ce qui m'intéresse dans le City Index, c'est l'émergence de nouvelles destinations. Comporta, Aspen, Whistler entrent dans notre classement cette année. Ces destinations incarnent parfaitement cette quête de sens que nous observons : des endroits qui privilégient l'authenticité, la nature et la qualité de vie sur l'ostentation.
Paris et New York restent hors du Top 5. Est-ce une tendance structurelle ?
Thibault de Saint Vincent : Non, je ne pense pas. Paris et New York ont subi des chocs exogènes — fiscalité, insécurité perçue, instabilité politique pour Paris, criminalité et coût de la vie pour New York. Mais ce sont des marchés de très long terme, extrêmement liquides, avec une demande internationale structurelle. Ils restent dans notre Top 10 mondial et je suis convaincu qu'ils retrouveront le podium.
Heidi Barnes : Paris notamment a retrouvé un élan remarquable en 2025, avec les retombées des Jeux Olympiques 2024 et une stabilisation politique. Le marché du prestige y est en nette reprise, avec des prix qui restent attractifs en valeur relative par rapport à Londres ou New York.
Comment BARNES accompagne-t-il ses clients dans ce contexte ?
Thibault de Saint Vincent : Notre réseau de 144 bureaux dans 22 pays nous permet d'offrir ce que nos clients recherchent : une expertise locale irremplaçable, combinée à une vision globale des marchés. Quand un client cherche à s'installer à Marbella, à investir à Dubaï ou à transmettre un patrimoine entre Paris et Miami, nous avons les équipes pour répondre à chaque dimension de son projet.
Heidi Barnes : Nous avons également développé des services complémentaires — yachting, vignobles, propriétés de chasse, family office — qui correspondent à cette vision élargie du patrimoine. Nos clients ne cherchent plus seulement un bien immobilier, ils cherchent un art de vivre global, et nous construisons notre offre en conséquence.
« L'immobilier de prestige est devenu un vecteur de valeurs, pas seulement un actif. » — Heidi Barnes, fondatrice de BARNES
« Notre réseau de 144 bureaux nous permet d'offrir une expertise locale irremplaçable, combinée à une vision globale des marchés. » — Thibault de Saint Vincent, président de BARNES