Longtemps considéré - à juste titre - comme un refuge patrimonial, l'immobilier de prestige s'impose aujourd'hui comme un vecteur des désirs et ambitions des grandes fortunes internationales. Les entrepreneurs, en particulier, y projettent bien davantage qu'un simple placement : leur démarche se montre désormais plus introspective et répond à une quête de sens qui n'a rien de moraliste. Elle traduit une évolution naturelle des priorités d'une clientèle internationale en pleine recomposition.
Transmission, innovation, création de valeur durable, cohérence entre patrimoine, famille et impact, autant de préoccupations qui structurent les choix immobiliers des UHNWI. Elles reflètent une volonté d'inscrire leur patrimoine dans un horizon élargi, où l'héritage matériel dialogue avec l'héritage immatériel.
Ce mouvement s'observe dans toutes les régions où opère BARNES. Partout, la notion de « vivre à l'année » progresse, redéfinissant la frontière entre résidence, refuge et ancrage identitaire. Le phénomène des « villes quatre saisons » illustre parfaitement cette mutation. Le passage au modèle From Resort to Residence marque en effet une transition sociologique profonde. Les destinations autrefois perçues comme saisonnières se transforment en lieux de vie permanents, portés par une mobilité internationale fluide, des infrastructures renforcées et une envie croissante de continuité dans les modes de vie. L'immobilier n'est plus seulement un havre mais un socle autour duquel s'organisent les équilibres familiaux, professionnels et émotionnels.
Dans un monde où les tensions géopolitiques ressurgissent et où un nouvel équilibre s'esquisse entre États-Unis, Chine et Europe, la pierre devient plus qu'une valeur refuge, elle devient une valeur ultime. Symbolique, car elle permet de rassembler proches et générations futures autour d'un lieu porteur de sens. Stratégique, car elle garantit la résilience d'un patrimoine dans la durée. Et pragmatique car maisons, villas, chalets, hôtels particuliers ou châteaux ne séduisent qu'à condition d'offrir les atouts solides que sont la durabilité, l'emplacement parfait, une qualité architecturale irréprochable et un confort contemporain mêlant matériaux nobles, connectivité, aspirations environnementales et équipements de loisirs.
En 2025, les 144 bureaux BARNES répartis dans 22 pays ont constaté la même dynamique : l'immobilier de prestige obéit encore et toujours à des critères affectifs, pratiques et financiers. Mais il répond surtout à une exigence nouvelle, celle d'un investissement porteur de sens. Un sens personnel, familial et patrimonial, guidant les entrepreneurs dans un monde où la stabilité se construit désormais à l'échelle d'un lieu, d'une demeure, d'un ancrage choisi.
« Dans le luxe, il faut s'appuyer sur l'héritage. » — Bernard Arnault, PDG de LVMH
La quête de sens redéfinit l'idée même de luxe
Portée par l'évolution des attentes sociétales et par l'arrivée de nouvelles générations de consommateurs (notamment les HENRY's, high earners, not rich yet), la quête de sens et le besoin de transmission s'imposent comme des facteurs impactant l'ensemble des segments du luxe, à commencer par l'immobilier de prestige. Le transfert intergénérationnel de richesse sans précédent d'ici 2040, estimé à 80 000 milliards de dollars américains selon le World Economic Forum, est un phénomène structurant. Il redéfinit les priorités d'investissement, particulièrement chez les héritiers des générations X, Y et Z qui privilégient de plus en plus les actifs cohérents avec leurs valeurs.
Concernant l'immobilier de prestige, cette évolution se traduit par un repositionnement éthique où le bien devient un patrimoine culturel et familial, ancré dans l'histoire et capable de traverser les générations. Les acquéreurs qui aspirent à un héritage tangible autant qu'à une potentielle plus-value financière, renouent avec les demeures historiques, les domaines campagnards et les biens à haute valeur architecturale. Cette logique se vérifie sur les différents marchés européens mais aussi en Amérique du Nord et en Asie. Malgré un environnement économique tendu, les biens d'exception montrent une forte capacité à résister et à attirer une demande stable.
La transmission anticipée des biens, souvent structurée juridiquement pour minimiser les frictions fiscales (et familiales !), voit les acquéreurs privilégier des propriétés pensées pour durer, pour accueillir plusieurs générations ou pour s'inscrire dans une trajectoire patrimoniale plus responsable.
Malgré leur faible nombre en valeur absolue, les UHNWI représentaient 21 % de toutes les dépenses en produits de luxe par des particuliers en 2024, avec un total de 290 milliards de dollars. Les dépenses en jets privés et en yachts sont par nature presque exclusivement le fait des UHNWI, tandis que plus de la moitié des dépenses en vins fins sont le fait de ce segment. Les UHNWI privilégient les expériences et les achats synonymes d'expérience, ce qui les amène à dépenser plus de 25 milliards de dollars par an dans l'hôtellerie et près de 20 milliards dans les beaux-arts.
Et si Hermès avait tout compris ?
Le succès d'Hermès repose sur le strict respect de ses valeurs historiques, c'est-à-dire le savoir-faire artisanal français, une créativité en perpétuel renouvellement et une qualité irréprochable. Les produits de sellerie-maroquinerie sont assemblés à la main dans des ateliers situés en France par des artisans qui doivent suivre deux années de formation avant de pouvoir travailler le cuir. Selon la marque, chaque produit est entièrement assemblé à la main par un seul artisan afin d'assurer sa pérennité.
Hermès met en avant une production responsable, notamment à travers un service intégré de réparation destiné à prolonger la durée de vie de produits qui se transmettent de génération en génération. Des valeurs qui rencontrent les attentes du marché chinois. Résultat, sur un marché du luxe mondial en repli en 2025, le groupe annonçait au 3e trimestre une hausse de 5 % de son chiffre d'affaires.
La quête de sens : les 10 codes
- 01 – La qualité de vie avant tout. Le luxe ultime n'est plus l'ostentation mais le temps retrouvé. Environnement préservé, climat, sécurité, accès à la nature et aux services essentiels redéfinissent l'attractivité d'une destination.
- 02 – L'excellence sans compromis. Architecture, prestations, savoir-faire, matériaux et services : l'excellence reste un prérequis absolu. Elle s'exprime désormais avec sobriété, durabilité et cohérence.
- 03 – L'éducation comme priorité. Construire aujourd'hui avec l'intention claire d'offrir un patrimoine cohérent et responsable aux générations futures.
- 04 – La transmission comme projet. Acheter n'est plus seulement posséder mais aussi transmettre. Valeur patrimoniale, structuration juridique et vision intergénérationnelle deviennent centrales.
- 05 – La sécurité au sens large. Sécurité personnelle, juridique, politique et économique. Dans un monde incertain, l'immobilier de prestige rassure par sa solidité et sa résilience.
- 06 – Une fiscalité maîtrisée et lisible. Les UHNWI privilégient des environnements fiscaux stables, compréhensibles et compatibles avec une vision patrimoniale de long terme.
- 07 – Le sens du lieu. Les biens recherchés racontent une histoire. Patrimoine, identité culturelle et authenticité priment sur la standardisation.
- 08 – La liberté de choisir. Les « villes quatre saisons » incarnent cette mobilité choisie. Résidences hybrides, télétravail et connectivité mondiale redéfinissent les usages.
- 09 – L'harmonie entre vie privée et vie professionnelle. Le bien immobilier devient un lieu de convergence. Espaces de travail intégrés, services et équilibre des rythmes de vie s'imposent.
- 10 – La durabilité responsable. Performance énergétique, rénovation intelligente, respect de l'environnement et intégration paysagère ne relèvent plus de l'option mais de l'évidence.
Les vertus d'un accompagnement global
L'immobilier de prestige a plus d'un visage ! Outre les appartements, les lofts, les penthouses et les hôtels particuliers en ville, la demande se prolonge naturellement avec des maisons de famille à la campagne, des chalets en montagne et des villas en bord de mer. Dans un contexte où le télétravail se généralise, ces biens présentent une caractéristique commune — être habitables sur le long terme — et pourraient, qui sait, devenir des résidences principales ou semi-principales.
Les biens les plus recherchés sont ceux qui sont restés fidèles à leur histoire. Les acheteurs sont attachés à ce que les propriétés s'inscrivent avec exactitude dans le style propre au pays ou à la région concernée. « Si les propriétés à restaurer ont toujours leurs amateurs, la demande porte chaque année davantage sur des biens ne nécessitant pas de travaux. L'idéal est de trouver un bien dont le gros œuvre est en bon état pour n'avoir plus qu'à le personnaliser et à l'aménager. Ce que nous appelons le prêt-à-décorer », explique Olivier Brunet, Directeur associé de BARNES Propriétés & Châteaux.
Il est un autre prolongement de l'immobilier de prestige qui ne cesse de gagner du terrain en cette première moitié de XXIe siècle, c'est le yachting. « Qu'il s'agisse de voile ou de moteur, ce qui démarre souvent par une histoire de passion personnelle se transforme généralement en histoire familiale, estime Inigo Nicholson, Directeur associé de BARNES Yachting. Je viens ainsi de vendre le 14e bateau en 35 ans à une famille américaine ! Le premier aux grands-parents, celui-ci aux petits-enfants. Sur un bateau quelle que soit sa taille, son luxe et ses équipements, on est au cœur de la transmission générationnelle de valeurs fortes que sont le sport, la nature, le respect de l'échange et le vivre ensemble. »
La population UHNWI se divise en trois principales catégories (les héritiers, les entrepreneurs et les héritiers-entrepreneurs), qui comptent pour chacune d'entre elles une vingtaine de familles selon leur parcours professionnel ou leurs origines géographiques. Chacune de ces catégories possède une approche de l'immobilier spécifique. L'année 2025 a montré que les UHNWI se tournent de plus en plus souvent vers une quête de sens dans leurs achats et investissements immobiliers. Une volonté qui se cristallise dans la notion de transmission aux générations futures.
« Les propriétés familiales sont vues comme des cocons intimes, sous le triple signe de la sécurité, de la sérénité et de la transmission. » — Olivier Brunet, Directeur associé de BARNES Propriétés & Châteaux